Zielstellung
Bauliche Standards, Alter, Qualität und Instandhaltungsniveau der Bestände sowie städtebauliche und sozialräumliche Problemlagen führen zu lokal spezifischem, in der Regel erheblichem Erneuerungs- und Investitionsbedarf in großen Wohnsiedlungen. Dies betrifft Siedlungsbestände in den neuen wie auch in den alten Ländern, die allein schon aufgrund ihrer schieren Dimension für die soziale Wohnraumversorgung auf lange Sicht unverzichtbar sind. Damit zählt die Weiterentwicklung großer Wohnsiedlungen zu den zentralen Aufgaben von Stadterneuerung und sozialer Wohnraumversorgung in Deutschland.
Angesichts der Dimension dieser Aufgabe ist es nahezu unverständlich, dass der letzte Großsiedlungsbericht der Bundesregierung lange zurück liegt: er wurde im Jahr 1994 erstellt. Eine komplexe wissenschaftliche Aufarbeitung ist deshalb mehr als überfällig – zumal konstatiert werden muss, dass sich die politische und planerische Diskussion um die Innenentwicklung der Städte zu eng auf die Innenstädte fokussiert und die großen Wohngebiete des Mietwohnungsbaus des 20. Jh. im Diskurs oft unterbelichtet bleiben. Das kann fatale Folgen für die Förderpolitik haben.
Erforderlich sind schlüssige und ganzheitliche Konzepte zum Umgang mit den großen Mietwohnungsbeständen. Hinsichtlich der Investitionsentscheidungen muss dabei abgewogen werden, ob bzw. in welchen Fällen ergänzender Neubau, eine Modernisierung oder der Abriss von Wohngebäuden mit ggf. anschließendem Ersatzneubau vorzuziehen ist. Zu beobachten ist dabei, dass Investitionsverhalten und Entwicklungsstrategien je nach Eigentümerstruktur in den großen Wohnsiedlungen stark variieren können.
Das difu beschäftigt sich im Rahmen seiner Forschungs- und Weiterbildungstätigkeit mit den beschriebenen Problemlagen und sieht den Umgang mit großen Wohnsiedlungen als wichtiges Aufgabenfeld für die Kommunen an. Dies bestätigen auch Erfahrungen aus der Evaluierung des Bund-Länder-Programms "Stadtumbau West" und der Bundestransferstelle "Soziale Stadt" sowie der Erfahrungsaustausch in den Fachgremien des Städtetages. Das Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.V. sieht das Eintreten für die Belange dieses Siedlungstyps in enger Abstimmung mit dem GdW als seine Kernkompetenz an und wird seine weitreichenden Kontakte zur Wohnungswirtschaft in die Untersuchung einbringen.
Mit dem Forschungsprojekt soll auf einer breiten empirischen Basis aufgezeigt werden, welche erfolgversprechenden Handlungsansätze zur (städte-) baulichen Weiterentwicklung von großen Wohnsiedlungen bestehen. Dabei geht es auch um die Frage, welchen quantitativen und qualitativen Beitrag der ergänzende Wohnungsneubau und der Ersatzwohnungsbau zur Lösung der dargestellten Probleme leisten können. Folgende Forschungsfragen stehen im Mittelpunkt:
- Welche Bedeutung haben die großen Wohnsiedlungen des 20.Jh. für den deutschen Wohnungsmarkt und die Innenentwicklung der Städte?
- Inwieweit sind energetische Sanierung und altersgerechte Wohnungsanpassung in den Beständen der großen Wohnsiedlungen bereits umgesetzt worden? Wie groß ist die Zahl der Wohngebäude, in denen Bestandsinvestitionen noch ausstehen? Wie hoch ist die Summe der nötigen Bestandsinvestitionen?
- Welche Strukturmerkmale charakterisieren die Wohnungsbestände, die bislang von Investitionen zur Bestandsanpassung ausgenommen wurden (Lage, Gebäudetyp, Eigentümerstruktur etc.)?
- Wovon hängen die Investitionsentscheidungen der Eigentümer ab (Marktlage, Finanzierung, Förderangebote)? Inwieweit werden Abriss und Ersatzneubau in die Investitionsplanung mit einbezogen?
- Welche Maßnahmen und Investitionen im Wohnumfeld und in der städtischen Infrastruktur sind im Zusammenhang mit der Weiterentwicklung großer Wohnsiedlungen von besonderer Bedeutung?
- Welche Potentiale bieten die großen Wohnsiedlungen für ergänzenden Wohnungsneubau in Teilmärkten mit angespannter Wohnungsnachfrage?
- Welche beispielhaften Ansätze für die Weiterentwicklung von großen Wohnsiedlungen sind als best practice übertragbar?

Methodik und Ergebnis
Für die Abschätzung des Investitionsbedarfs in großen Wohnsiedlungen sind umfangreiche Datenanalysen erforderlich, die zum Teil auf Grundlage vorliegender Statistiken, zum Teil aber auch durch ergänzende Erhebungen bei der Wohnungswirtschaft und den Kommunen sowie durch vertiefende Fallstudien gewonnen werden.
Beabsichtigt ist eine Sekundäranalyse der GdW-Jahresstatistik. Parallel dazu erfolgt eine Befragung unter Städten und Gemeinden mit großen Wohnsiedlungen. In dieser Befragung sollen neben Informationen zur Bestandsaufnahme und zur Abschätzung des Investitionsbedarfs auch Einschätzungen der Verwaltung zu den städtebaulichen Rahmenbedingungen, zu den Entwicklungszielen der Stadt, aber auch zur Eigentümerstruktur und deren Investitionsverhalten, zu Entwicklungshemmnissen und Potenzialen erhoben werden.
Vertiefend aufbereitet werden Beispiele für den Umgang mit Wohnungsbeständen in großen Wohnsiedlungen. Hierbei soll eine möglichst große Bandbreite übertragbarer typischer Fallkonstellationen hinsichtlich Siedlungsgröße und -struktur, Lagemerkmalen, Eigentumsverhältnissen, baulicher Rahmenbedingungen und Entwicklungsstrategien Berücksichtigung finden.
Die Ergebnisse werden in einem Abschlussbericht dargestellt, der im Entwurf mit den Auftraggebern abgestimmt wird. Im Bericht sollen Kriterien zur Entscheidungsfindung im Umgang mit Wohnungsbeständen in großen Wohnsiedlungen aufgestellt und Handlungsempfehlungen an Eigentümer, Fördergeber und kommunale Ent-scheidungsträger formuliert werden.

Die Studie soll von September 2013 bis Juni 2014 erarbeitet werden. Auftraggeber
GdW - Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
HVB - Hauptverband der Deutschen Bauindustrie
VDZ - Verein Deutscher Zementwerke e.V. (VDZ)
und
Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.V.

• Auszug aus dem Angebot zur Studie "Weiterentwicklung großer Wohnsiedlungen
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